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Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksverkäufen verfassungswidrig

02. November 2010

Die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksverkäufen auf zehn Jahre war teilweise verfassungswidrig.

Mit dem Steuerentlastungsgesetz 1999, verkündet am 31.3.1999, wurde die Frist ab der private Grundstücke steuerfrei veräußert werden können auf zehn Jahre verlängert (Spekulationsfrist). Damit wurden aber ab 1999 auch solche Grundstücke erfasst, bei denen die bis 1999 geltende Frist von zwei Jahren bereits abgelaufen war. Veräußerungsgeschäfte waren bisher steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zwei Jahre lagen.

Das Verfassungsgericht hat nunmehr entschieden, dass die Anwendung der neuen Regelungen auf vor Gesetzesverkündung abgeschlossene Vorgänge gegen den Vertrauensschutz verstößt. Dabei ist die generelle Verlängerung der Spekulationsfrist  auf zehn Jahre aber nicht zu beanstanden.

Aber: soweit ein im Zeitpunkt der Gesetzesverkündung bereits eingetretener Wertzuwachs der Besteuerung unterworfen wurde oder zumindest bis zur Verkündung steuerfrei hätte realisiert werden können, weil die alte Spekulationsfrist bereits abgelaufen war, verstößt dies gegen die Verfassung.

Gleichzeitig stellt das Verfassungsgericht klar, das für den Eintritt der Wirkung einer Gesetzesänderung im Grundsatz die Verkündung des Gesetzes maßgeblich ist.

Beispiel 1: Ein Grundstück wurde am 1.6.1996 für 200.000 € erworben und am 1.6.1999 für 250.000 € veräußert. Der Verkehrswert am 31.3.1999 betrug ebenfalls 250.000 €. Der Veräußerungsgewinn von 50.000 € ist einkommensteuerfrei. Zwar wurde das Grundstück  nach der Gesetzesverkündung am 31.3.1999 veräußert, der Wertzuwachs war aber bereits bei Verkündung erfolgt.

Beispiel 2:  Ein Grundstück wurde am 1.6.1999 für 200.000 € erworben und am 1.6.2004 für 300.000 € veräußert. Der Verkehrswert betrug am 31.3.1999 240.000 €. Vom Veräußerungsgewinn von 100.000 € ist der bis zum 31.3.1999 entstandene Wertzuwachs von 40.000 € einkommensteuerfrei. Der Restbetrag von 60.000 € unterliegt der Einkommensteuer im Jahr 2004.